第一条 为了加强房地产业税收的征收管理，防止税收流失，保障国家财政收入，维护房地产业市场公平竞争的纳税环境，促进依法治税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关税收法律法规和政策规定，结合我市房地产税收征管实际，制定本办法。
第二条 凡在我市范围内经营房地产业的单位和个人，均为房地产业税收纳税人（以下简称纳税人）都应按本办法规定缴纳有关地方税收（基金）。
本办法所称房地产业，包括房地产开发、房产所有权转让、土地使用权转让。
本办法所称单位，是指经营房地产业的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。所称个人，是指个体工商户和其他个人。
本办法所称地方税收（基金），包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税和教育费附加以及防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、副食品价格调节基金、地方教育附加等。
第三条 我国境外单位或者个人销售不动产，而在我国境内未设有经营机构的，其应纳营业税以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
第四条 纳税人有下列情形之一的，视同销售不动产。
（一） 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为；
（二）单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的行为；
（三）以土地使用权或不动产所有权投资入股，但不与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；
（四）未到国土资源、房管部门办理土地使用权、不动产确权手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权、不动产所有权转让给他人的行为；
（五）土地使用者和不动产产权人之间，相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；
（六）接受他人委托代建不动产，而以受托人自己的名义，办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；
（七）在房地产开发过程中，投资者在工程完工之前，将自身开发工程的全部权利、义务有偿转让给他人的行为；
（八）城市建设规划拆迁，投资者以其他房屋安置给被拆迁单位和个人的行为；
（九）对一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建造不动产的行为，依据下列不同情况分别征税。
1、合作双方按比例取得不动产所有权，出地一方取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税。将出资方的投资额按出地方所分得房屋的比例分别确定应纳税营业额。
2、对出地一方提供土地使用权，出资方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还出地方的，对出地一方按“服务业_租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为计税营业额。
3、合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业销售不动产征税。
第五条 下列行为不属于销售不动产的征税范围：
（一）以土地使用权或不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为。
（二）土地所有者出让土地使用权，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。
出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。在一级市场上，各级人民政府将国家所有的土地以指定的地段、面积、使用年限、用途和其他条件通过招标、协议、拍卖等方式，提供给土地使用权受让者开发、经营。土地使用权受让者要按照出让合同的规定，向政府一次性地支付整个出让年限的土地使用权出让费用。
土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，是指根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序收回土地，并根据土地使用者使用年限的开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。
（三）以不动产所有权或土地使用权投资入股，取得接受投资方的股权后，又将该股权转让的行为。
第六条 纳税人自领取营业执照之日起30日内，到主管地方税务机关办理税务登记；外来经营户必须办理报验登记，生产经营时间在连续12个月内累计超过180天的，应当在主管地方税务机关办理税务登记手续。
纳税人办理不动产项目登记时应提供以下资料：
（一）《不动产项目情况登记表》（样式见附表一）；
（二）出示营业执照副本和税务登记证件副本，提供营业执照副本和税务登记证副本复印件；
（三）土地使用证复印件；
（四）建设用地规划许可证复印件；
（五）建设工程规划许可证复印件；
（六）建设工程施工许可证复印件；
（七）开户银行及账号；
（八）不动产项目平面图；
（九）建筑工程施工合同复印件。
纳税人取得商品房预售许可证，签订第一份认购协议或商品房买卖合同并收取第一笔定金之次月15日内，持下列有关资料向项目所在地主管地方税务机关进行不动产项目补充登记：
（一）《可售房源明细表》（样式见附表二）；
（二）商品房预售许可证；
（三）认购协议或商品房买卖合同。
当项目登记主要内容发生变更及项目登记内容不完整、需要补充时，纳税人应自项目登记内容变更（补充）之日起30日内，到主管地方税务机关办理项目变更（补充）登记。
企业办理项目变更（补充）登记时应提供以下资料：
（一）《项目变更（补充）登记表》（样式见附表三）；
（二）项目变更（补充）内容证明材料；
（三）主管地税机关要求的其他资料。
第七条 各级地方税务机关要加强与房产、建设、规划、国土资源、发改委、招投标等房地产开发经营相关行政主管部门的信息沟通，建立定期信息交换机制，及时掌握辖区内房地产开发项目有关信息，并填制《项目采集信息表》（样式见附表四）。主管地方税务机关应将项目采集信息与纳税人报送的项目登记信息定期进行比对，对未办理项目登记的纳税人应进行催办。
第八条 纳税人适用税种、税目、税率（征收率）、征收方式。
（一）转让土地使用权、销售不动产，分别按“转让无形资产”、“销售不动产”税目，征收5%的营业税。
（二）单位纳税人转让土地使用权或销售不动产的所得， 缴纳企业所得税。对账务健全，能够提供真实、准确、完整的纳税资料，正确计算应纳税所得额的纳税人，其应纳企业所得税实行查账征收，企业所得税税率25%.对账务不健全，符合国家税务总局制定的《核定征收企业所得税暂行办法》列举情形之一的，其应纳的企业所得税实行核定征收，核定征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市、区）不低于4%.各县（市、区）应将具体比例报市局备案。
个人独资、合伙企业、个人以及属于承包、承租、挂靠经营，经营成果归个人所有的纳税人，转让土地使用权和销售不动产的所得，缴纳个人所得税。纳税人不能提供真实、准确、完整的纳税资料，不能正确计算应纳税所得额的，其转让土地使用权或销售不动产的所得，实行核定征收方式计征个人所得税，其征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市）不低于4%.各县（市、区）应将具体比例报市局备案。
个人出售自有住房按财政部、国家税务总局的有关文件规定，征收个人所得税。
（三）城市维护建设税，按实际缴纳营业税额计征，城市为7%；县城、镇的为5%；城市、县城、镇以外的为1%.
（四）土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%？60%.
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收，核定征收率按相关文件的具体规定执行。
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（五）印花税，纳税人从事房地产上述业务，与对方订合同时，均应按照合同的金额，按规定的税率申报缴纳印花税。
（六）教育费附加按实际缴纳的营业税额计征，征收率为3%.
（七）防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、副食品价格调节基金、地方教育附加按相关单位规定的适用征收率代征。
第九条 纳税人转让土地使用权、销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用为营业额。全部价款是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款。价外费用包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励金、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。
纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的，主管地税机关应依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定其营业额。
第十条 土地使用权转让环节税收管理
土地使用权转让，是指土地使用者将其拥有的土地使用权有偿转让给他人的行为。
纳税人转让土地使用权含一并转让的地面建筑物及其附着物，应当在向国土资源部门申请土地权属变更手续之前，向土地所在地主管地税征收机关办理地方税收（基金）申报，并提供转让合同、取得土地使用权的有效凭证、有资格的社会中介机构出具的价格评估报告等资料，缴纳地方税收（基金）后，向主管地税机关申请开具转让无形资产发票，国土资源部门凭税务发票、税票办理土地使用权权属变更手续。
第十一条 房地产开发环节税收管理
房地产开发，指纳税人按规定招聘施工单位和个人从事土地开发和房产开发的行为。其中：土地开发，包括拆除地面建筑物、构筑物及其附着物，土地“三通（路、水、电）一平”等前期工程项目；房产开发，包括各种建筑物和其他土地附着物及其配套设施的新建、改建、扩建等工程项目。
纳税人应在房产开发项目开工前，主动向主管地税机关提供有关项目开发资料，包括土地平面规划、建筑工程修建性详规、施工合同（副本）等。在支付建筑安装工程款时，督促施工单位和个人按规定缴纳有关建筑业地方税收，主动向施工单位和个人索取项目所在地建筑业发票，凭合法有效凭证支付工程价款。
主管地税机关应根据计划部门抄送的项目立项批复和开工批复，以及纳税人提供的涉税信息，及时主动地对房地产开发环节的地方税收进行跟踪管理。
第十二条 销售不动产环节税收管理
销售不动产，是指不动产所有权人（产权人）有偿转让不动产所有权的行为，包括房产所有权的首次转让和再转让。
（一）房产所有权的首次转让
1、房产所有权的首次转让，是指房地产开发商（以下称纳税人）将其开发的商品房，包括商品住房、商业用房、写字楼等的所有权销售给购房单位和个人的行为。
2、房产所有权首次转让有关地方税收按房号进行明细化管理。
纳税人应在向房管部门领取预售房许可证之日起十五日内，向主管地税机关报送预售房许可证（复印件），每栋商品房的结构平面图（示意图），并如实反映每套（间）商品房的面积、编号等情况。
纳税人销售商品房时必须按规定填写《不动产销售监控明细表》（见附表九）。真实、准确、及时反映每套（间）商品房销售的时间、面积、单价、金额以及房款的收取和发票的开具等情况。
3、主管地税机关应对纳税人报送的《不动产销售监控明细表》进行备份保存，按月与纳税人申报纳税的情况核对，准确掌握纳税人商品房销售收入与纳税情况；同时依据《不动产销售监控明细表》记录的情况，将购房户姓名、销售合同号码、销售单价、金额、发票号码等情况对号补充登录在商品房结构平面图内，以掌握商品房的存销情况。
4、纳税人在为购房户办理房产证之前，必须向主管地税机关办理地方税收（基金）结算，据实计算应纳地方税收（基金），申报缴纳地方税收（基金）后，向主管地税机关申请开具销售不动产发票。房管部门凭税务发票、税票办理房产证。
（二）房产所有权再转让
房产所有权再转让，是指房产所有权人将已使用的房产所有权转让给他人的行为。
纳税人转让房产所有权，应当在向房管部门申请办理权属变更手续之前，向主管地税征收机关办理地方税收（基金）申报，并提供房产转让合同、房产证、有资格的社会中介机构出具的价格评估报告等资料，缴纳地方税收（基金）后，向主管地税机关申请开具销售不动产发票。房管部门凭税务发票、税票办理房产权属变更手续。
第十三条 纳税人转让土地使用权或销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产采用预收款（含预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天。纳税人应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则确认收入的实现。
（一）采取一次性全额收款方式销售房地产的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售房地产的，其应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售房地产的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。
（四）采取委托方销售房地产：
1、采取支付手续费方式委托销售房地产的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售房地产的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售房地产的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售房地产的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方、受托方应按月或按季为结算期，定期结算已销开发产品的清单，已销开发产品销售清单应载明售售开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发房地产先出租再出售的：
1、将待售房地产转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售房地产以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售房地产确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发房地产时确认收入的实现。
（七）单位、个人将不动产所有权、土地使用权无偿赠与他人，以不动产所有权转移的当天确认收入的实现。
（八）房屋已交付使用的，以房屋交付使用的当天确认收入的实现。不论是否结清价款都必须按成交金额（成交金额不真实的，按评估价）计缴税款。
第十四条 纳税人应按税法的规定及时向主管地方税务机关进行纳税申报。
纳税申报主要内容为：
（一）《营业税纳税申报表》（样式见附表五）；
（二）《房屋销售及自用、捐赠及抵债情况表》（样式见附表六）；
（三）《拨付工程款情况表》（样式见附表七）；
（四）《不动产销售发票领购、开具清单》（样式见附表八）；
（五）《不动产销售监控明细表》（样式见附表九）；
（六）财务会计报表及主管地税机关要求的其他资料。
第十五条 房地产业纳税人所需发票实行由地税机关代管监开的方法，纳税人需要开具发票时，向主管地税征收机关申请开具。未缴清地方税收（基金）或者提供的涉税资料不全的，主管地税征收机关不得为其开具发票。负责开具发票的人员均须在税票上登录发票号码，在发票上登录税票号码，以便监督检查。
纳税人申请办理代开票时应提供以下资料：
（一）《代开发票申请表》（样式见附表十）；
（二）完税凭证原件；
（三）商品房买卖合同；
（四）主管地税机关要求的其他资料。
主管地方税务机关应对代开票申请表数据和缴纳税款数据进行比对，经比对相符的予以开具发票。
第十六条 房地产业所发生的地方税收，由其所在地主管地税机关负责征收管理，宜春中心城区（指2020年宜春市中心城区远期规划的城区范围）主管地税机关为市本级地税征管机关。
第十七条 主管地方税务机关应定期对项目进行税款结算。
主管地方税务机关应对项目的税款缴纳情况和发票领购开具等情况进行结算，对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目结算报告》（样式见附表十一）。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时通知纳税人补缴入库；对多缴税款的项目，应按规定退税或抵缴下期应纳税款。
第十八条 项目销售完毕后，主管地方税务机关应对项目进行税款清算。
主管地方税务机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目决算报告》（样式见附表十二）。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时通知纳税人补缴入库；对多缴税款的项目，应按规定退税或抵缴下期应纳税款。
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省级税务机关规定的其他情况。
第十九条 主管地方税务机关在企业结清税款和发票后三十日内根据《项目决算报告》填制《项目注销报告》（见附表十三），同时在项目管理数据库中予以注销。
第二十条 税收管理人员，对所有房地产开发企业，应按项目管理的规定，纳入信息管理系统实施项目化管理。
第二十一条 各级地税机关应建立严密的税收源泉控管办法，加强与财政、发改委、建设、国土资源、房管、等部门的工作联系，做到部门协作、信息共享、先税后证、以票控税，共同抓好房地产税收的征管。
主管地税机关可以根据具体情况，将纳税人从事房地产业应缴纳的地方税收，依法委托国土资源或房管等相关单位代征，签订代征协议书，并按规定支付代征单位的手续费。
第二十二条 实行专业化管理。主管地税机关应配备专职人员，税源集中的地方（如市区、县城），有条件的应设置专门的机构，对房地产业地方税收实行专业化管理，要落实管理机构和管理人员的具体职责范围，明确工作任务和工作目标。
第二十三条 资料管理。主管地税机关应按照本办法要求，收集房地产业各环节的税收征管资料。管理部门要及时登记税源监控台账、征纳欠税台账。房地产开发的征管资料，按开发项目整理保存归档，转让土地使用权和商品房再转让环节的征管资料按每次交易整理保存归档。
第二十四条 纳税人具有违反本办法规定以及其他税收违法行为的，主管地税机关应依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和有关法律、法规的规定进行处理。
第二十五条 地税主管机关及其主管人员，未按本办法的规定做好房地产业税收的征收管理造成税款流失的，依照责任追究制度追究责任人和相关人员的责任。
第二十六条 本办法未尽事宜，依照现行税收法律法规执行。
第二十七条 本办法由宜春市地方税务局负责解释。
第二十八条 本办法自2010年8月1日起施行。2004年7月28日印发的《宜春市地方税务局房地产业税收征收管理办法》（宜市地税发[2004]94号）同时废止。
附件：不动产项目情况登记表等
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