为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（下称“办法”）的通知（国税发[2009]31号）有关规定，结合我市实际情况对房地产开发经营业务征收企业所得税若干政策问题明确如下：

一、企业在规定的纳税申报期应按“办法”第六条的规定确认销售收入的实现。即：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

二、企业在一个纳税期间应严格按“办法”第三条的规定区分当期实现的完工开发产品销售收入和未完工开发产品销售收入；并按“办法”第九条的规定计算当期应纳税所得额。

三、企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列原则确定：

1、开发项目位于海曙区、江东区、江北区、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、高新园区的为15%。

2、开发项目位于其他地区的为10%。

3、符合规定的经济适用房、限价房和危改房项目为3%。

四、从事房地产开发业务企业当期应纳税所得额的计算及相关规定：

1、当期销售未完工开发产品的预计毛利额=当期销售未完工开发产品收入*预计计税毛利率

2、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期仅开发一个项目的：

（1）销售未完工开发产品期间：

当期（包括按季或月预缴和年度汇算清缴）应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)—各项扣除项目金额（包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税）+当期销售未完工开发产品的预计毛利额；

（2）开发产品按照“办法”第三条规定的条件确认完工且按规定结算其计税成本后：

当期（包括按季或月预缴和年度汇算清缴）应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)—各项扣除项目金额（包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本）—与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额；

3、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期同时开发或先后滚动开发多个项目的：

当期（包括按季或月预缴和年度汇算清缴）应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)—各项扣除项目金额（包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本）+当期销售未完工开发产品的预计毛利额—与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额；

4、开发产品按照“办法”第三条规定的条件确认完工后应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，计算出此前实现的销售收入所对应的计税成本和实际毛利额，正确计算当年度的应纳税所得税额。

5、除税法另有规定（如职工教育经费、广告费和业务宣传费、作长期待摊费用处理的开办费等）外，企业发生的期间费用应在发生当期申报扣除；年度纳税申报时按税法规定调整。不得结转以后年度扣除。

企业年度销售未完工产品的收入允许作为当年度税前扣除业务招待费、广告费和业务宣传费、境外佣金的计算依据；开发产品确认完工后，已在以前年度作为上述费用扣除计算依据的销售未完工产品收入部分不得重复计算扣除。

房地产开发企业在经营期内取得第一笔销售收入（包括销售未完工产品收入）年度前发生的业务招待费支出，可并入取得第一笔销售收入年度发生的业务招待费支出统一按税法规定计算扣除，不足扣除部分不得结转以后年度扣除。

企业在2008年12月31日前发生的，已按国税发[2006]31号文件有关规定（三个纳税年度结转的规定）进行税务处理的业务招待费，其2008年度末尚未税前扣除的余额按以下原则进行税务处理：

（1）企业2008年度以前（含2008年度）已取得第一笔销售收入（包括销售未完工产品收入）的，其2008年度未作为业务招待费扣除计算依据的销售未完工产品收入可在2009年度纳税申报时计入2009年度销售收入一并作为业务招待费扣除的计算依据进行税务处理（同时要符合本通知第四大点第5点第二款不得重复扣除规定），不足扣除部分不得结转以后年度扣除。

（2）企业2008年度以前（含2008年度）尚未取得第一笔销售收入（包括销售未完工产品收入）的，按本通知第四大点第5点第三款规定进行税务处理。

鉴于企业销售未完工产品收入的税收处理和会计核算存在的差异，为了减小对目前企业所得税年度纳税申报表体系中相关逻辑关系和软件监控的影响，年度纳税申报时涉及上述调整项目应根据企业实际核算情况分析计算后统一在《企业所得税年度纳税申报表附表三——纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”项目中反映，同时应附送计算的明细资料。

6、除“办法”第三十二规定的可预提（应付）的费用外计入房地产计税开发成本的费用必须是实际发生且已取得合法有效凭据的。

五、市内企业跨县（市）区开发经营房地产项目的所得税处理：

1、市内跨县（市）区开发经营的房地产项目以企业法人为企业所得税的纳税义务人（下称企业）；以企业法人注册地税务机关为企业所得税的主管税务机关。

2、市内企业跨县（市）区开发经营房地产项目的企业所得税采用按一定比例在项目（包括领取非法人营业执照的分支机构）所在地税务机关缴纳部分税款和在企业法人注册地税务机关办理企业所得税正常纳税申报及年度汇算清缴相结合的办法：

（1）企业在项目所在地税务机关规定的纳税申报期间取得的销售未完工开发产品收入按以下计算办法向项目所在地税务机关申报缴纳企业所得税：

当期应纳税额（项目地）=当期销售未完工开发产品收入*70%*预计计税毛利率*25%

（2）企业向企业法人注册地税务机关办理企业所得税正常纳税申报及年度汇算清缴时，若申报当期有上述第（1）点情形的：

企业当期（包括按季或月预缴和年度汇算清缴）应纳税额（注册地）=当期应纳税所得额*税率=[当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)—各项扣除项目金额（包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本）+当期销售未完工开发产品的预计毛利额（包括当期在项目地纳税的部分）—与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额]*税率；（当期应纳税所得额小于零时当期应纳税额为零）

若当期应纳税额（注册地）—当期应纳税额（项目地）大于零时，当期应向注册地税务机关补缴税款；

若企业年度汇算清缴当期应纳税额（注册地）—当期应纳税额（项目地）小于零时，年度终了后应向注册地税务机关申请退还多缴税款；

（3）企业跨县（市）区开发符合规定的适用3%计税毛利率的经济适用房、限价房和危改房项目不适用本通知第五大点第2点规定的办法，一律在企业法人注册地税务机关办理企业所得税正常纳税申报及年度汇算清缴。

六、房地产开发业务所得税征收管理相关的涉税事项

开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案等事项逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则按税法有关规定处理。具体涉及以下事项：

1、“办法”第七条视同销售规定中应由主管税务机关确认收入的情形。

2、本通知第三点规定的销售未完工开发产品的预计计税毛利率的确认；对经济适用房、限价房和危改房项目在初始纳税申报时，必须附送政府有关部门批准经济适用房、限价房和危改房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送政府有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房、限价房和危改房项目的规定执行。

3、按规定需审批扣除的财产损失。

4、开发产品的成本对象由企业在开工之前按照“办法”第二十六条规定的六项原则合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

5、“办法”第三十条第（一）点规定的土地成本分配应商税务机关同意后执行的情形。

6、已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

7、年度纳税申报时，企业需出具本年度开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料；

   上述涉税事项除税法有明确规定的操作程序外可由主管税务机关根据企业实际情况遵循简化办事程序、提高办事效率的原则确定实现形式。

七、做好房地产开发业务纳税人企业所得税征管工作的几点要求：

1、各地应严格按照宁波市财政局、宁波市国家税务局、宁波市地方税务、中国人民银行宁波市中心支行《关于印发跨区域总分机构企业所得税分配和管理暂行办法的通知》（甬财政预[2008]22号、甬地税一[2008]57号）文件和本通知的有关规定，认真做好跨县（市）区房地产开发项目的企业所得税征收管理工作，项目所在地和企业注册地税务机关应加强沟通，建立健全信息交流平台和工程完工进度监控体系，坚决杜绝各自为政、无序征收的现象的发生。

2、各地要严格按照“办法”第四点的规定做好房地产开发业务企业所得税的征收管理工作，一律不得事先规定对从事房地产开发业务的纳税人采用核定征收的方式征收企业所得税。

八、本通知自2009年1月1日起执行。以前文件规定与本文不一致，以本文为准。