各区、县（市）地方税务局，稽查局、涉外分局：
为认真贯彻落实市局十项重点工作，进一步加强土地增值税征收管理，完善转让房屋征管制度，维护纳税人合法权益，确保土地增值税应收尽收，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及有关规定，结合我市实际，现就有关政策业务问题明确如下：
一、关于纳税人确定问题凡在我市行政区域内转让国有土地使用权、旧房及建筑物的单位和个人，均是土地增值税的纳税义务人，均应按照《条例》、《细则》及有关规定，依法缴纳土地增值税。
二、关于居民转让“普通住宅”征免税问题“普通住宅”即为“普通标准住宅”。依据财政部、国家税务总局财税字[1999]210号文件规定：“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税”。“普通住宅”是指同时具备以下三个标准的居民住宅。具体标准为：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。
三、关于“非普通住宅”价格标准认定问题“非普通住宅”是指超出“普通住宅”三个标准以外的居民住宅，价格标准认定，参照哈尔滨市房产住宅局哈房综[2005]179号文件规定：“二环路以内房屋交易价格每平方米5 500元以上的为非普通住宅；二环路以外房屋交易价格每平方米4 000元以上的为非普通住宅。”
四、关于“非住宅”征税问题“非住宅”是指纳税人转让“普通住宅”和“非普通住宅”以外的房屋及建筑物。如：门市用房、写字间、车库、仓库等；不论其转让的房屋建筑面积多大，是否超过140平方米，只要是房屋交易过程中有增值额，均应按照税法规定适用的税率征收土地增值税。
五、关于“普通住宅”和“非普通住宅”征免税问题个人转让的“普通住宅”和“非普通住宅”，适用于《细则》中第十二条规定：即“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。”
个人转让的“普通住宅”，不受居住年限的限制，凡同时具备“普通住宅”三个标准条件的，免征土地增值税。
六、关于增值额未超过扣除项目金额20%免税问题《条例》第八条第（一）款明确规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；免征土地增值税。”是特指房地产开发企业建造“普通住宅”出售的房屋，而不是指居民及个人转让“普通住宅”和“非普通住宅”。因此，居民及个人转让的“普通住宅”和“非普通住宅”，按上述第五条规定执行。
七、关于个人互换住房征免税问题依据财政部、国家税务总局财税字[1995]048号文件规定：即“对个人互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”
八、关于个人转让继承赠与房屋征免税问题房地产的继承是指房产的原产权所有人，依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。继承分为法定继承和遗嘱继承。法定继承是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承是指由死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。
房地产的赠与是指房产的原产权所有人（赠与人），依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人（受赠人）的民事法律行为。
对个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，必须经司法公证部门公证，出具有效证明，地税机关核实后免征土地增值税。
九、关于评估费用可否在计算增值额时扣除问题依据财政部、国家税务总局财税字[1995]048号文件规定：即“纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。”对《条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
十、关于转让住房扣除税金问题依据《细则》第七条第（五）款规定：即“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”
十一、关于扣除项目金额包括哪些内容问题扣除项目金额包括：原购房价款，转让房产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税，转让房产时按国家规定收取的手续费、登记费等。
十二、关于转让旧房准予扣除项目计算问题依据财政部、国家税务总局财税[2006]21号文件中第二条规定；即“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税证明的，准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除，但不作为加计5%的基数。”其计算公式如下：增值额＝转让收入额（实际成交价格）－原购房发票金额×（1＋5%×使用年限）－准予扣除税费应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×适用数算扣除系数（注：使用年限以整年为准）
十三、关于核定征收问题依照财政部、国家税务总局财税字[2006]21号文件中第二条第（二）款规定：“对于转让旧房及建筑物，即没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。”征收率为1%，依据转让房屋的实际成交价格（或最低交易价格）征收土地增值税。
十四、关于个人转让已购公有住房征税问题凡是个人转让已购的公有住房（包括经济适用住房、职工集资建房、集资合作建房等），没有原实际购房成本价（或标准价）的，实行核定征收办法，依据转让房屋的实际成交价格（或最低交易价格）征收土地增值税。
十五、关于旧房评估价格难以确定如何征税问题《实施细则》第七条第（四）款规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。”如果纳税人不提供重置成本评估价格或提供的重置成本评估价格与实际不符的，地税机关可采取核定征收办法，依据转让房屋的实际成交价格（或最低交易价格）征收土地增值税。
十六、关于计税依据认定问题原则上以纳税人转让房屋的实际交易价格为计税依据，对于实际交易价格明显偏低的，应以房产部门提供的评估价格（或最低交易价格）为计税依据，即：实际交易价格高于评估价格（或最低交易价格）的，以实际交易价格为计税依据，实际交易价格低于评估价格（或最低交易价格）的，以评估价格（或最低交易价格）为计税依据。
十七、关于土地增值税计算问题
（一）确定收入额。原则上按纳税人转让房屋的实际交易价格确定收入额，具体按上述第十六条规定执行。
（二）确定扣除项目金额。扣除项目金额=原购房价款＋本次转让允许扣除的税费。对不能取得评估价格，但能提供原购房发票的，按上述第十二条规定执行。
（三）确定增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额对不能取得评估价格，但能提供原购房发票的，按上述第十二条规定执行。
（四）确定增值率。增值率=增值额÷扣除项目金额×100%（五）计算土地增值税。根据增值率的增幅确定适用税率，具体公式如下：1、增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30% 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 4、增值额超过扣除项目金额200%；土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%（注：公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。）
本通知自下发之日起执行，以前下发的有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。 | 
