甲公司将自建自用的两楼旧办公楼按折旧后的净值500万元（公允价值1500万元）加1000万元现金，与某房地产商置换一幢新办公楼（公允价值2500万元），双方均已办理房地产过户手续。现地税局要求甲公司缴纳营业税。公司咨询的问题是，资产按账面净值置换是否应缴营业税？

　　实际上，单位之间不动产的置换是一种非货币性交换行为，按照营业税法规定，在税收上就是相互销售行为，双方都需要缴纳营业税及相关税费。而且，甲公司这种置换行为，在计算营业税计税依据时，且不能减除资产账面价值或资产原值。

　　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　上述文件规定销售收入可以减去不动产原价，是指纳税人购置的不动产或土地使用权，对于甲公司自己自建的不动产，包括房地产公司置换的自建开发产品，都不能减去原值金额，也不能单独减去不动产中的土地使用权购置原价。

　　所以，甲公司需要缴纳营业税为：1500×5%＝75（万元）；

　　房地产公司需要缴纳营业税为：2500×5%＝125（万元）；

　　双方合计缴纳营业税200万元。

　　如果甲公司和房地产开发公司不缴纳营业税的话，只需要在资产置换的事先进行个简单的筹划即可。

　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）就股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题时，明确规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

　　根据上述文件，我们可以作这样的假设：

　　首先，甲公司将房产作价1500万元，再加上1000万元现金合计2500万元，投资到房地产公司，暂时成为房地产公司的股东。房地产公司办理变更注册登记后，随即将2500万元股权转让给房地产公司的原股东。此过程可以顺利地将自己的固定资产不动产转移至房地产公司，两个环节都不需要缴纳营业税。

　　然后，房地产公司将自己的开发产品作价2500万元，投资到甲公司，也暂时成为甲公司的股东。甲公司办理变更注册登记后，房地产公司随即也将2500万元股权转让给甲公司的原股东。此过程也可以顺利的将自己的开发房产转移至甲公司，两个环节也都不需要缴纳营业税。

　　通过以上简单的投资筹划，与原先资产的直接置换相比，两公司少缴营业税200万元，同时也达到了资产置换的目的。不过，此过程比直接置换时间上要求相对长一些，而且双方不要同时投资，避免后投资者以不动产投资时，税务上视同先投资者是收回投资，认为后投资者是以房产抵还先投资者的股权收回，如此，可能造成后投资者缴纳营业税的不利结果。