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房地产开发中利息费用的纳税筹划案例
2008-4-30 15:58:31
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    某房地产开发商为了缓解建设资金不足的局面,对所开发房产采用预售的方式进行,同时承诺按照年利率6%支付给购房者利息。计息期间是从收取预收款的当天至房产建成交付使用的当天。房屋开发周期预计为10个月。预收比例为房产总价值的50%.房地产的总销售价为2亿元人民币。2006年3月1日,房屋开使预售,收取预售销售额1亿元人民币。那么,按照约定,开发商需要支付给购房者的利息是:

  1亿元×6%×(10÷12)=500万元

  但在2007年进行的税收检查中,税务机务对该公司进行了处罚,原因是在向购房者支付利息时没有履行扣缴个人所得税的义务,而且支付的利息大于按同期银行贷款利率(同期利率为5%),其超过部分不得在税前扣除。因此,开发商应当补缴个人所得税为:

  500万元÷(1-20%)×20%=125万元

  应当补缴企业所得税为:

  1亿元×(6%-5%)×(10÷12)×33%=27.5万元

  此外,还要补缴相应的滞纳金和罚款。

  但是,如果开发商在事先筹划一下,就可以免除这些麻烦。方法如下:

   对收取的预收款不支付利息,直接将房屋销售价减少500万元,即:仍然收取1亿元的预收款,但在最后房屋交付使用时再收取9500万元即可,而不再是先收取1亿元的房屋余款,再另外支付给购房者500万元的利息。这样即可以回避掉购房者的个人所得税,也不再存在超额利息调增企业所得税的问题。


 



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