|
|
|
| 国家税务总局重庆市税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告 |
|
|
|
| 国家税务总局重庆市税务局公告2026年第1号 |
| 2026-1-30 |
|
| 【打印】【关闭】 |
|
|
为进一步明确土地增值税征管口径，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部及国家税务总局相关规定，现将重庆市土地增值税若干征管口径公告如下：
一、关于清算单位
房地产开发项目的清算单位，以建设用地规划或者建设工程规划范围为依据确定，具体以《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》作为判定标准。
纳税人应于房地产开发项目开始销售(预售)的当季季末前，自主选择并确定清算单位。纳税人未在规定期限内确定清算单位的，主管税务机关可按建设用地规划范围为依据确定清算单位。清算单位一经确定，不得擅自调整。
同一清算单位中建造多种类型房地产的，应就普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产(以下简称三类房产)分别计算土地增值税应纳税额。
二、关于可清算条件
房地产开发项目符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。其中“满三年”的起算时间，以最后一份销售(预售)许可证载明的核发时间为准。未取得销售(预售)许可证的，以销售(预售)许可获批时间视同销售(预售)许可证核发时间。未取得销售(预售)许可的，以首个销售(预售)合同签订时间视同销售(预售)许可证核发时间；
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(四)纳税人进入破产清算程序但未办理土地增值税清算手续的；
(五)以建设用地规划范围确定清算单位的项目，取得土地不动产权属且办理建设用地规划许可均满8年，项目内1个或多个建设工程规划已竣工的。对达到本项可清算条件的，税务机关应要求纳税人将该项目内多个已竣工建设工程规划合并为一个清算单位进行清算。
三、关于成本费用分摊
房地产开发项目土地增值税清算成本费用分摊方法包括占地面积法、建筑面积法，具体适用条件如下：
(一)在清算单位之间分摊取得土地使用权所支付的金额，适用占地面积法。若各清算单位建筑面积已确定，纳税人也可选择适用建筑面积法，但各清算单位之间的分摊方法应保持一致。在各清算单位之间分摊房地产开发成本、利息支出，适用建筑面积法；
(二)在同一清算单位内三类房产之间分摊取得土地使用权所支付的金额，纳税人可选择适用占地面积法或建筑面积法。在同一清算单位内三类房产之间分摊房地产开发成本、利息支出，适用建筑面积法；
(三)不计入房地产项目容积率的可售房产，不参与分摊取得土地使用权所支付的金额。
纳税人提交清算报告时，应按本条规定选择并确定对应的成本费用分摊方法。主管税务机关受理清算后，成本费用分摊方法不再调整。
四、关于房屋装修
房地产开发项目中，纳税人销售已装修的房屋，同时符合下列条件的，其实际发生的装修支出方可计入房地产开发成本：
(一)买卖合同中已约定的房价包含装修；
(二)已在主管部门办理全装修销售备案或预售许可。
前款所称装修支出，不包括未在买卖合同约定交付标准中列明、或未统一开具不动产品目发票的可移动物品所发生的支出。可移动物品指移动后不损坏房屋墙体且不影响其本身使用的物品。
五、关于房地产开发费用
房地产开发项目中，纳税人可选择按以下方法计算扣除房地产开发费用：
(一)利息支出能够准确归集、分摊并提供金融机构证明，且为专项贷款产生的，可据实计算扣除；其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除；
(二)利息支出不能准确归集、分摊，或不能提供金融机构证明，或无法证明其为专项贷款产生的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除。
向商业银行支付的委托贷款利息，视同金融机构借款利息，按规定予以扣除。
六、关于土地转让
房地产开发项目中，对取得土地使用权后未完成开发即转让的，计算其增值额时，允许扣除以下项目：
(一)取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
(二)实际开发成本，并可按该成本加计20%扣除；
(三)转让环节缴纳的税金。
七、关于旧房转让
(一)旧房认定范围
1.对外取得(购置、接收投资、抵债、受赠、交换等)的房产；
2.非房地产开发经营行为中建造的房产；
3.房地产开发经营行为中建造的，转为固定资产或投资性房地产五年以上，且在完成土地增值税清算后转让的房产。
(二)计税单位
纳税人转让旧房应按照权属登记规定的基本登记单位作为计税单位计算土地增值税应纳税额。同一项转让行为涉及多个基本登记单位的，应分别计算；因特殊原因需调整计税单位的，由主管税务机关确定。纳税人转让非房地产开发项目的土地使用权，计税单位参照本款规定执行。
本公告自2026年3月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原标准执行，不再调整。《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(2014年第9号)同时废止。 |
|
|
