第一章  总则

第一条  为加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例 style=color: rgb(0, 51, 255); text-decoration: none; target=_blank href=http://shuiwu114.com/zcfgkShow/56015.aspx>中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号） 、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号） 、《税务规范性文件制定管理办法》 （国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正） 等规定，制定本规程。

第二条  本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条  本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条  土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条  纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

第六条  税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增 值税清算管理。

第七条  税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章  项目管理

第八条  土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

第九条  纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关 合同之日起30 内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可的其他形式的资料：

（一）发展和改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

（三）国有土地使用权证；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建筑施工规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）建设施工合同；

（八）预（销）售许可证；

（九）竣工验收备案表；

（十）主管税务机关认为需要的其他资料。

第十条  主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，按项目分别建立台账，按月采集、更新，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

第十一条  主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的 会计核算工作， 对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归 集有关收入、成本、费用。

第三章  清算受理

第十二条  纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得清算项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（四） 主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

（五）国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。

第十四条  主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。

对于符合本规程第十二条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续。

对符合本规程第十三条规定的项目，主管税务机关应集体审议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目， 由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知书之日起90日内办理清算。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，由主管税务机关责令限期改正；逾期仍未申报的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十五条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算材料：

（一）财产和行为税纳税申报表及财产和行为税减免税明细申报表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（四）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

第十六条  主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。

纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。

纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第四章  清算管理

第十七条  土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第十八条  各市（地、开发区） 税务机关应集中本单位专业人才，成立清算审核风险管理团队。

第十九条  主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后， 向清算审核风险管理团队提交清算项目相关资料。

第二十条  清算审核风险管理团队要根据主管税务机关提交的清算项目材料,开展风险排查工作，形成风险排查工作底稿并将风险排查结果及时推送主管税务机关。

主管税务机关应结合风险排查结果进行清算审核工作，并在规定期限内完成审核结果的确认、与纳税人交换意见、清算结论出具等工作。

第五章  清算审核

第二十一条  清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核， 重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

第二十二条  审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同 （含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产 销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发 补、退房款的收入调整情况进行审核；对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第二十三条  非直接销售和自用房地产的收入审核。

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十四条  土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十五条  扣除项目金额的计算分摊：

对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊:

（一）对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊；其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。

第二十六条  审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际 发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四 ）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十七条  审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

（ 三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十八条  审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十九条  审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生， 有无预提的公共配套设施费的情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三 ）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第三十条  审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

第三十一条  审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（ 总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第三十二条  审核利息支出时应当重点关注：

（一 ）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三 ）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

（四 ）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出。

第三十三条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除 以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十四条  关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实。

第三十五条  与转让房地产有关税金的审核。

应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入 “管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

第三十六条  主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准，可延期90日完成，并书面告知纳税人；如有特殊情况的， 经市（地、开发区）税务局批准，可再延期90日完成，并书面告知纳税人。

第三十七条  主管税务机关按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,土地增值税清算审核结束应当出具审核报告。审核报告经主管税务机关集体审议、批准后，由主管税务机关制作《税务事项通知书》，将审核结果书面通知纳税人。纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补（退）税事宜。

第六章  核定征收

第三十八条  在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。

第三十九条  符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第四十条 土地增值税核定征收应当集体研究决定，采用主管税务机关局长办公会议形式，对核定征收进行审核认定。

第四十一条  对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第七章  清算后尾盘管理

第四十二条  在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的， 应按月汇总， 并在次月15日内征收土地增值税。

第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再 转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

第四十五条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第四十六条 土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的规定执行。

第八章  附则

第四十七条  本规程由国家税务总局西藏自治区税务局解释。

第四十八条  本规程自2022年4月1日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。