各市地方税务局（不含大连）：
现将《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）转发给你们，结合房地产开发管理工作实际作如下补充，请一并贯彻执行。
一、《办法》第三条第一款所称“竣工证明”是指建委联合有关部门下发的《建设项目竣工综合验收证书》。
二、《办法》第三条第二款规定，开发产品已开始投入使用应视为开发产品已经完工。“已开始投入使用”应以《办法》第六条、第七条规定的确认销售收入实现为标志，但企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入除外。
三、《办法》第三条第三款所称“初始产权证明”、第十条所称“初始登记”是指房地产开发企业办理完竣工验收备案书后，到房产管理部门办理房屋所有权初始登记，由房产管理部门开具初始产权证明（各地“初始产权证明”文书样式不尽相同），房地产开发企业据此办理房产转移给个人的手续。
四、除《办法》第六条对不同销售方式销售开发产品确认收入实现规定外，对房地产开发企业采用售后回购方式销售商品的，应按《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第三款规定确认收入的实现。即：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
五、根据《办法》第七条规定的视同销售的行为种类、原则和收入确认方法，企业将开发产品用于自用行为（包括办公用和经营用）的不视同销售。企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。其收入按《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》金额确定，或者参照营业税计税依据确定。
六、根据《办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，并入《企业所得税月（季）度纳税申报表》中的“利润总额”，计算当期应纳税所得额，开发产品完工后，本期已转销售收入的预售收入计算的预计利润，应负数并入《企业所得税月（季）度纳税申报表》中的“利润总额”；年度申报时预计毛利额计入《纳税调整项目明细表》“房地产企业预售收入计算的预计利润”调增金额项目，本期已转销售收入的预售收入计算的预计利润计入《纳税调整项目明细表》“房地产企业预售收入计算的预计利润”调减金额项目。开发产品全部完工，全部预售收入转入营业收入后，纳税调增的预计利润与纳税调减的预计利润合计为零。
七、按《办法》第二十一条第二款规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，使用借款的企业应以借入方出具的从金融机构取得借款的证明文件复印件、借入方编制的分摊利息费用表作为税前扣除的凭据。
八、《办法》第二十四条所称“企业开发产品转为自用”是指企业财务上将开发产品转为自用的情况，转为自用的开发产品原始成本以开发产品转为固定资产日为基准日，不得随意变动。开发产品转为自用的实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，超过12个月的可以计提折旧并可在税前扣除折旧费用。
九、《办法》第二十六条规定，成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。《办法》第三十条规定，土地成本分配的原则和方法，应商主管税务机关同意。按照上述规定，开发企业应在开工之前填报《成本对象及土地成本分配方法备案表》（见附件）并报主管税务机关。
十、《办法》第三十二条第一款规定出包工程未办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但应提供工程预（决）算书、工程施工合同、建设工程结算书等证明资料，否则不得预提该项费用。该项预提费用最高不得超过合同总金额的10%，发票不足金额不超过合同总金额10%的，按发票不足金额预提。
《办法》第三十二条第二款规定公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。
《办法》第三十二条第三款规定企业可以预提报批报建费用、物业完善费用，企业提取该项费用应以政府相关部门出具的缴费通知单或收费部门的文件为依据。
十一、《办法》第三十五条规定，开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关可对符合《办法》第三条规定条件的开发产品按应结转营业收入的85%确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按税收征管法的有关规定对其进行处理。
附件：成本对象及土地成本分配方法备案表
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