为进一步加强和规范土地增值税管理，发挥土地增值税在房地产市场调控中的作用，促进土地的节约使用，现就进一步贯彻落实《南京市地方税务局关于印发〈房地产开发企业清算土地增值税管理办法（试行）〉的通知》（宁地税发[2004]180号）（以下简称“市局办法”）和《南京市地方税务局关于转发〈江苏省地方税务局关于下发〈江苏省土地增值税清算管理办法〉的通知〉的通知》（宁地税发[2005]53号）（以下简称“省局办法”）提出如下意见：

　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和省局办法、市局办法的规定，凡实行预征缴纳土地增值税的纳税人，待项目全部竣工、办理结算后都应该进行清算，多退少补。对纳税人项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税；对不实行土地增值税预征的普通标准住宅，待项目全部竣工、销售完毕后直接进行税款结算。

　　二、根据省局办法第四条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当提出申请，进行清算；如果纳税人不主动申请的，税务机关应列入“认为有必要进行清算”的范围，纳税人应按规定进行土地增值税清算：

　　1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的；

　　2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　对房地产开发企业申请注销的，必须进行土地增值税清算后才能注销。

　　三、对符合以下条件之一的，主管税务机关根据有关规定对其已转让部分进行土地增值税纳税评估，：

　　1、房地产开发项目实际已竣工二年以上（含）仍未结算，而销售面积比例达到90%以上（含）的；

　　2、房地产开发项目实际已竣工五年以上（含）仍未结算，而销售面积比例达到80%以上（含）的；

　　四、土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。纳税人主动申请清算的，应按照市局办法和省局办法规定报送《房地产开发企业清算土地增值税申请审批表》、《土地增值税纳税清算申报表》及与申报相关的各类明细表和相关证明材料。主管税务机关要求纳税人清算的，由主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》（见附件一），通知纳税人清算，纳税人应按规定报送以上申请资料、申报资料和证明材料。

　　纳税人在申请时，应在《房地产开发企业清算土地增值税申请审批表》中“申请理由”一栏中，详细写明企业基本情况、开发项目的批准文号及批文机关、项目的动工竣工日期、开发项目的类别、转让收入、允许扣除的项目金额、预交情况、申请土地增值税清算结果等。

　　五、纳税人办理土地增值税清算应准确、如实填写清算申报表及各类明细表。纳税人也可以委托中介机构代理进行清算，由中介机构出具审核报告、填写各类申报表，并在申报表上签字盖章。主管税务机关受理纳税人清算申报表后，应按土地增值税有关政策认真审核，并在一个月内组织实施。

　　六、开展土地增值税清算，要按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定认真计算转让收入和扣除项目金额，准确计算应纳和应补（退）税款。

　　七、土地增值税清算以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。

　　八、土地增值税清算结束后，应按有关规定办理补、退税手续。对纳税人不配合税务机关进行清算或提供虚假资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二、六十三条、六十四条的有关规定严肃处理。

　　九、土地增值税清算操作流程，属纳税人主动提出申请的，比照企业所得税汇算清缴流程办理；属税务机关要求纳税人评估的，按照纳税评估流程办理。清算后需补税的，由主管税务机关下发《土地增值税清算补税通知书》（见附件二），清算后需退税的，按照退税流程办理。

　　十、各分县局要认真执行市局宁地税发[2004]180号文件要求，加大土地增值税清算的工作力度，按文件规定的时间报送《土地增值税税款清算情况汇总表》，市局将严格此项工作的绩效考核。

　　附件：1.土地增值税清算通知书

　　2.土地增值税清算补税通知书(略)

　　二○○五年十一月二十九日

　　附件1：

　　土地增值税清算通知书

　　税土增税清字（ ）第 号

　　（纳税人名称）：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和江苏省地方税务局、南京市地方税务局土地增值税清算有关管理办法的规定，你单位的 项目，已符合土地增值税清算的条件，请你单位自收到本通知书之日起 日内准备好有关资料，到 办理土地增值税清算手续。

　　特此通知

　　税务机关（公章）

　　年 月 日

　　注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。