根据辽宁省地方税务局《辽宁省房产税征收管理工作规程》文件精神，结合我市实际情况，特制定《沈阳市房产税征收管理工作规程》，望各基层局认真贯彻执行。沈阳市房产税征收管理工作规程

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步明确房产税征纳双方权利和义务，实现房产税征收管理工作的规范化、制度化和科学化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）、《辽宁省房产税实施细则》、《辽宁省房产税征收管理工作规程（试行）》及其有关规定，结合我市实际情况，制定本规程。

　　第二条 本规程适用于全市地方税务机关房产税的征收管理工作。

　　第二章 征税对象和征税范围的认定

　　第三条 房产税以房屋为征税对象，对构成房屋的财产征收房产税。

　　第四条 地方税务机关在认定纳税人的财产是否具备房屋标准时，应依照下列条件：（一）有屋面、围护结构（墙或柱）、屋顶和门窗；（二）能够遮风避雨；（三）可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资等。对不具备上述条件，不构成房屋的财产，不能征收房产税。

　　第五条 房产税在规定的范围内征收。具体范围是：（一）城市，即为城市市区，城市市区是指城市行政辖区内已按城市建设规划完成的非农业生产建设地域。它是被建筑物和市政公用基础设施连续覆盖、集中连片的区域，即建有住宅、公共建筑、工厂、仓库、站场等各种建筑物和为市政道路、园林绿地（包括小片水面）、广场等公共设施所占据并且具备给排水、电力、通讯等基础设施的城市用地范围；（二）县城，指县人民政府驻地所在的镇，不包括农村；（三）建制镇，指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村；（四）工矿区，工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省人民政府批准。其征税的具体范围由市人民政府划定。

　　第六条 对于不在规定范围内的房产不应征收房产税。

　　第七条 对于征税对象和征税范围难以确定的，由主管地方税务机关报市地方税务局，由省地方税务局确认。

　　第三章 纳税人（代扣代缴义务人）的认定

　　第八条 房产税的纳税人由主管地方税务机关按照有关规定认定。具体为：（一）房屋产权属于法人或自然人所有的，其拥有房屋产权的法人和自然人为纳税人；（二）符合法人条件的单位其房屋产权属于国有或其他所有制形式的，其经营管理单位为纳税人；（三）房屋产权出典的，其承典人为房产税的纳税义务人。

　　第九条 发生下列情况的，应确定房产代管人或者实际使用人为纳税，义务人：（一）房屋的产权所有人、承典人不在房产所在地的；（二）产权未确定的；（三）租典纠纷未解决的。

　　第十条 主管地方税务机关有权根据《条例》及其有关规定，对一些特殊情况的纳税人、代扣代缴义务人进行认定：（一）对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管地方税务机关申报纳税，主管地方税务机关在清理检查时又找不到出租人的，可认定承租人为房产税的代扣代缴义务人；（二）纳税单位和个人无租使用免税单位及其他纳税单位的房产，房屋的实际使用人为纳税义务人；（三）融资租赁的房屋，在租赁期内，由出租方（即金融性公司）依据该房屋的价值缴纳房产税；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。

　　第四章 计税依据的认定

　　第十一条 主管地方税务机关有权依据有关规定对纳税人的计税依据进行认定。

　　第十二条 对按房产的价值计算征收房产税（从价计算）的，其计税依据可按下列程序确定：

　　（一）房产的计税价值是指依照房产原值一次减除10％－30％后的余值。具体方法是：1.1980年以后建造的房屋，一次减除10％的扣除额；2.1960年－1979年建造的房屋，一次减除20％的扣除额；3.1959年以前建造的房屋，一次减除30％的扣除额。

　　（二）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在固定资产科目中记载的房屋原价。

　　（三）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。附属设备或配套设施具体包括下列内容：1.暖气、卫生、通风、照明、煤气、中央空调等设备；2.各种管线，包括蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；3.电梯、升降机、过道、晒台等。

　　第十三条 属于房屋附属设备的管线，应按下列方法计算：（一）水管、下水道、暖气管等从最近的探视井或三通管算起；（二）电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

　　第十四条 对于出现下列情况的，房产的计税价值由主管地方税务机关根据实际情况分别确定：（一）纳税人未按会计制度规定在固定资产科目内记载房屋原价的，主管地方税务机关有权按规定核定其房产原值；（二）对纳税人提供的房产原值明显不合理的，主管地方税务机关有权要求其重新予以评估；（三）对没有房产原值作为依据的，主管地方税务机关有权比照同类结构、同等新旧程度的房产价值进行核定。

　　第十五条 对按租金收入征收房产税的，应以出租人实际取得的租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第十六条 对房屋出租人没有申报租金收入或申报不实的，主管地方税务机关可以核定其租金标准。其具体方法是：以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的地段等级标准计算出应税租金收入，据以计征房产税。

　　第十七条 对于房屋的租金标准主管地方税务机关可按下列程序进行核定：

　　（一）核定房屋所在地段等级1.房屋座落地的繁华程度；2.房屋结构；3.房屋用途；4.房屋新旧程度。

　　（二）核定房屋租金标准1.核定出租房屋的出租面积；2.核定的应税租金收入＝出租面积×地段等级

　　第十八条 对居民个人利用私有房屋从事生产、经营活动的，凡其三证（营业执照、房屋产权证、户口簿）的姓名一致，可视为自有自用房产，按房产计税余值计征房产税；否则，应按税务部门核定的租金征收房产税。

　　第十九条 对居民个人将公有住房改为生产、经营用房的，经市地方税务局批准，可按核定的租金收入扣除其实际支付给产权单位的租金差额征税。

　　第二十条 主管地方税务机关对房产税计税依据的特殊情形，按下列规定办理：

　　（一）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，按增加后的房屋原值计征房产税。对房屋装饰装修后增值的部分，凡记入帐簿固定资产科目的，要按增值后的房产原值计征房产税。

　　（二）工程尚未决算但已经投入使用的新建房产，要依照基建计划价值减除10％后的余值计税；没有基建计划价值的，由房产所在地的主管地方税务机关核定价值计税。工程决算后，依照入帐的价值计税；已按基建计划价值或核定价值缴纳税款的不再退补。

　　（三）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，要按房产计税余值计缴房产税；对于以房产投资为名义，不将投资房产转给联营企业，收取固定收入，不承担联营风险的，其取得的固定收入视为租金收入按规定计征房产税。

　　（四）对纳税人将房屋出租后在一个纳税年度内未收取租金收入的，应由纳税人先按房产计税余值计算缴纳房产税；待实际取得租金收入后再按租金收入计算应缴纳的房产税，补足税款。

　　（五）对按租金计算的房产税低于按房产余值计算的房产税的，应按房产余值计算缴纳房产税。

　　（六）对单位和个人将房屋转手出租的，应以扣除实际支付给原出租方的租金余额计算征收房产税。

　　（七）对单位和个人出租房屋取得的租金收入中含有房屋附属设备以外的其他设备（设施）租赁费的，凡能合理、准确划分的，可由主管地方税务机关报经市地方税务机关审批，省地税局备案，在租金收入总额中扣除其他设备（设施）租赁费计征房产税；对不能准确划分的，应按租金收入总额计征房产税。

　　（八）对各单位联建的房产，以各单位分得的面积，分别确定计税依据。

　　（九）纳税单位和个人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租，应分别按其占用的建筑面积比例划分，按房产余值和租金收入分别计税。

　　第五章 纳税地点、纳税期限和纳税义务发生时间的确定

　　第二十一条 房产税由纳税人向房产所在地的主管地方税务机关缴纳。其纳税地点按下列程序进行核定：（一）房产所在地按纳税人应税房产座落的行政区划（指地级市）来确定；（二）应税房产不在一地（指跨地级市）的，纳税人应按房产的座落地点，分别向房产所在地的主管地方税务机关缴纳房产税；（三）对我市境内的房产，由应纳税的房产产权所有人向所在地的主管地方税务机关缴纳房产税；（四）对纳税地点有争议的，由上一级地方税务机关裁定。

　　第二十二条 房产税的计算方法分为从价计算和从租计算，从价计算即为按房屋余值计算房产税，从租计算即为按房屋出租收入计算房产税。从价计算，纳税期限为按年计算，分季度缴纳；从租计算，纳税期限为收到租金的次月，一次缴清（即按收付实现制）。

　　第二十三条 纳税人的纳税义务发生时间为：

　　（一）纳税人自建（含委托施工）、购置的房屋，自建成或购入之次月起缴纳房产税。

　　（二）纳税人在办理验收手续前已投入使用的新建房产，从投入使用之次月起缴纳房产税。

　　（三）纳税人出租房屋，自出租之月起缴纳房产税。

　　（四）工程尚未决算但已经投入使用的新建房产租给其他单位或个人使用的，应自出租之月起按租金收入缴纳房产税；无租借给纳税单位或个人使用的，从使用之次月起由使用单位或个人纳税。

　　第六章 纳税申报

　　第二十四条 纳税人必须在主管地方税务机关规定的纳税期限内办理纳税申报，报送纳税申报表以及主管地方税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。纳税人需申报的主要内容有：房产的座落地点、建造时间、用途、间数、面积、原值或评估值、租金收入等。

　　第二十五条 纳税人有下列情形之一的，应当在15日内按规定向主管地方税务机关申报：（一）新建、扩建、改建和购置房产的；（二）拆除、售出、分割、赠送、继承、出典房产的；（三）房产租金收入发生变化的；（四）免税房产改变用途的；（五）其他需要申报的。

　　第二十六条 纳税人因遭受自然灾害或特殊情况不能按期申报的，必须提出书面申请，说明不能按期申报的原因，经当地主管税务机关认定确有正当理由的，可以延期申报。

　　第七章 税源档案管理

　　第二十七条 主管地方税务机关应建立纳税人涉及房产税纳税资料档案，具体包括以下内容：（一）房产税纳税申报表及变更申报表；（二）对纳税人有关房产税的审核、检查资料；（三）纳税人的解缴税款情况；（四）其他有关房产税的资料。

　　第二十八条 主管地方税务机关要建立房产税税源台帐、税款征收台帐，减、免税等资料档案。

　　第二十九条 市级地方税务机关需要建立下列有关房产税资料档案：（一）年应纳房产税额在十万元以上的纳税人的基本情况；（二）累计欠缴房产税额在十万元以上的纳税人基本情况；（三）所属各征收单位税款征收情况；（四）减、免税审核、上报、审批情况；（五）税收政策调研资料，答复、请示业务问题资料；（六）其他有关资料。

　　第三十条 需向省级地方税务机关上报下列房产税资料档案：（一）年应纳房产税额在五十万元以上的纳税人的基本情况；（二）累计欠缴房产税额在三十万元以上的纳税人的基本情况；（三）我市税款征收进度情况。

　　第三十一条 各基层地方税务机关应当按统一规定，将上述资料纳入微机管理，录入重点税源数据库，及时向上级地方税务机关报送。

　　第八章 减税、免税的管理

　　第三十二条 凡符合《条例》及其有关规定的免税、减税项目，主管地方税务机关均可受理纳税人的减免税申请，并按规定程序进行认定审批。

　　第三十三条 房产税的减免税权限按下列原则掌握：

　　（一）需报经省地方税务局办理审批的业务：

　　1.我市境内某一地区或行业房产税的减免税业务。

　　2.年减免房产税额在10万元（含10万元）以上的减免税业务。

　　3.其他需报经省地方税务局审批的减免税。

　　（二）需报经市地方税务局办理审批的业务：1.年减免房产税额在10万元以下的减免税业务；2.经批准全部关闭或停产在一年以上的企业，在关停期间闲置未用的房产的减免税业务；3.企业、事业单位自用的职工疗养院使用的房产；4.房屋大修停用在半年以上的减兔税业务；5.其他经省授权需报市地方税务机关审批的业务。

　　（三）需报经市地方税务局备案的业务：1.国家民政部门举办的社会福利事业和企业自有自用的房产的减免税业务；2.符合规定范围和条件的校办企业自用的房产的减免税业务。

　　（四）需报经主管地方税务机关办理认定、审批的业务：1.经有关部门鉴定，危险和损毁不堪停止使用的房产；2.基建工地在施工期间使用的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋；3.国家房管部门经租的居民住房，在房租标准未达到成本租金水平（即包含房产税金的租金，下同）前的房产；4.企业职工宿舍用房，按规定应减税的房产；5.国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门拨付事业经费的单位出租给职工居住的宿舍（包括家属宿舍、独身宿舍），在租金标准未达到成本租金水平前的房产；第三十四条主管地方税务机关受理的纳税人房产税减税、免税必须符合下列条件：（一）纳税人以正式书面报告形式提出减免税申请，详细说明申请减免税的原因和理由；（二）认真填写《房产税减免税申请表》，真实反映纳税人生产经营情况；（三）纳税人的其他有关资料：1.年度财务会计报表；2.福利企业的《企业职工工资表》、《社会福利企业证书》、《残疾职工名册》的复印件；3.校办企业的《校办企业证书》复印件；4.地方税务机关要求的其他有关资料、证明。

　　第三十五条 主管地方税务机关在接到纳税人减免税申请后，要对减免税申请报告认真地进行调查核实，并写出书面调查报告，内容包括核查的情况、政策依据和初审处理意见等，经审核符合要求的，经主管领导签署意见后，按规定的审批权限办理。

　　第三十六条 上级地方税务机关对上报的减免税材料，要认真审查，按审批权限进行审批。对金额较大或影响面较广的减免税，要派人进行调查。对资料不全、情况不清、数据不准的减免税申请，可以要求下级单位补报材料或退回原报单位。

　　第三十七条 各主管地方税务机关对纳税人减税、免税申请应以正式文件予以审批，同时报市地方税务局备案。（《以房产税减免情况报告表》附后）

　　第三十八条 纳税人的减免税申请，经地方税务机关按规定的审批权限审核批准后，方可享受减免税照顾。减兔税期满，应当自期满次月起恢复纳税。个别纳税人恢复纳税仍有困难的，应当按规定重新办理减免税申报审批手续，不得自行延长减免税期限。

　　第三十九条 纳税人享受减免税的条件发生变化时，应当及时向地方税务机关报告，经地方税务机关审核后，停止其减免税；对不报告的，地方税务机关有权追回相应已减免的税款。

　　第四十条 对纳税人的减、免税照顾，实行各级地方税务局分级负责。如发现减税、免税不符合政策或不按规定程序审批的，属于审批机关责任的，应取消减税、免税的审批决定，责令纳税人补交税款，追究责任人的责任；属于纳税人错报或谎报骗取减税、免税的，除取消减税、免税照顾，责令补交税款外，还应按照《征管法》的有关规定给予处罚。

　　第九章 附则

　　第四十一条 本规程所称主管地方税务机关是指县、区级地方税务局（分局）。

　　第四十二条 本规程未尽事宜按有关税收法规规定办理。

　　第四十三条 本规程由沈阳市地方税务局负责解释。

　　第四十四条 本规程自一九九九年一月一日起施行。