各设区市地方税务局：

　　现将《土地增值税若干业务问题处理意见》印发给你们，请遵照执行。各地接到本通知后，应根据当地的实际情况，制定具体的办法，并报省局备案。本通知从2004年1月1日起实行。

土地增值税若干业务问题处理意见

　　据调查及各地的反映，对土地增值税的税政业务问题各地执行不一。为平衡税负，强化土地增值税的征收管理工作，根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，现就全省土地增值税若干税政业务问题明确以下处理意见。

　　一、关于土地增值税的预征范围

　　凡从事房地产转让的单位和个人（以下简称纳税人），在项目竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及成本确定或其原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税的预征范围，在其项目全部竣工结算前（单纯转让土地使用权项目的在转让全部事项办理完结前）为预征期。

　　二、关于土地增值税预征率的确定

　　纳税人转让房地产取得收入时，按下列预征率预征土地增值税。

　　1、对单纯开发普通标准住宅的纳税人取得的收入，预征率暂定0.5%.

　　普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20％一40％以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。

　　2、从事其它房地产开发项目，预征率暂定1％。

　　对纳税人既从事普通标准住宅开发，又从事其它房地产开发的，在其转让并取得收入时，能分别正确核算收入项目金额的，在计征土地增值税时，应按相应的预征率分别预征，否则一律按1％的预征率预征。

　　另外，单纯转让土地使用权的项目，不能及时准确计算扣除额的，预征率暂定为2％。

　　三、关干土地增值税的扣除项目及计算方法的确定

　　主管地方税务机关对转让房地产的纳税人预征土地增值税后，应实行项目结（清）算，有关项目结（清）算和扣除项目金额确定如下：

　　1、对纳税人转让房地产进行项目结算时，对已取得收入的部分，按已转让房地产面积占房地产可转让总面积的比例分摊扣除成本，计算出增值额，计征土地增值税。

　　2、纳税人开发的综合商品房，既有普通标准住宅，又有其它房地产开发建设的，先按基本核算项目计算增值额和增值率，确定土地增值税税率，再按不同项目的销售额比例划分增值额后，按规定征免土地增值税。

　　3、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例计算分摊，计征土地增值税，或按照建筑面积计算分摊，计征土地增值税。

　　四、关于对土地增值税预征的管理问题

　　1、土地增值税的申报方式

　　（1）单纯转让土地使用权的纳税人，一次性转让房地产的，应自签订转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管地税机关办理纳税申报。

　　（2）房地产开发企业转让（预售）房地产，并取得收入的，应根据当地地税机关确定的纳税期限，定期申报缴纳土地增值税。

　　2、房地产开发企业转让的房地产，对已转让房地产的面积达到可转让总面积的85％时，可向主管地税机关申请，进行项目结算，对项目结算多征的税款可抵减下一纳税期纳税人申报预缴的税款，少缴的税款应补征。

　　3、纳税人在项目全部竣工办理结算后的一个月内，向主管地税机关申请办理项目清算，少征的税款应补征，多征的税款应退库。

　　4、对纳税人因财务制度不健全，主管地税机关难以对其预征税款情况进行项目结算和已完工项目税款进行清算的，主管地税机关有权按照《税收征收管理法》的有关规定，对其应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于预征率计算出来的税款。