各外商投资房地产开发经营企业：
根据《北京市国家税务局关于对外商投资房地产企业所得税管理有关问题的通知》（京国税发[2007]204号）文件的规定，现就外商投资从事房地产开发经营的企业（以下简称“企业”）有关企业所得税管理问题通知如下：
一、关于房地产企业经营期起始日期的确定问题
根据《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）文件的规定，对于从事房地产开发经营的企业，应以其首次取得房地产开发项目之日，确定为外商投资企业和外国企业所得税法所规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发项目的日期在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为实际开始生产、经营之日。
房地产企业应自实际开始生产、经营之日起，依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十五条的规定申报缴纳企业所得税。
二、关于企业预售房地产取得的预收款预征企业所得税问题
（一）根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件第二条的规定，对外商投资房地产企业在建设期间预售房地产取得的预收款应当预缴企业所得税。房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的预收款以及其他具有预收款性质的各种款项。
（二）根据《北京市国家税务局关于对外商投资房地产企业所得税管理有关问题的通知》（京国税发[2007]204号）文件规定，对外商投资房地产企业取得的预收款除经北京市城市建设综合开发办公室批准建设的“经济适用房”项目可按3%预计利润率征收企业所得税以外，一律按10%的预计利润率预缴企业所得税。
企业预售房地产取得的预收款应当按季申报预缴企业所得税，企业在预缴企业所得税申报时，应报送所得税申报表一式两份，同时附送当期预售房地产收入清单（见附件），以及相应的销售合同、协议等的复印件各一份。
三、关于应纳税所得额的确定问题
（一）房地产企业，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
（二）企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
1.企业在房地产销售开始日之前应按照实际取得的收入和相应的成本、费用计算年度应纳税所得额。但企业预售房地产取得的预售款不计入本年度应纳税所得额，企业当年度所发生的与在建工程项目有关的成本费用也不得在当年度应纳税所得额中扣除。
企业在进行季度所得税申报时，应将本季度实际生产经营所得应纳所得税和当季度预售房地产收入预缴所得税分别进行申报。企业在进行年度汇算清缴申报时不得将预售房地产收入预缴所得税在该年度应纳企业所得税额中抵减。企业在汇算清缴申报附送的查账报告中应披露预售房地产收入情况、预售房地产收入预缴企业所得税情况、企业是否具备销售条件的情况、以及当期所发生的与在建工程项目有关的成本费用情况。
2.房地产企业在房地产销售开始日之后应按照实际取得的收入和相应的成本、费用计算年度应纳税所得额。对于房地产企业在销售开始日之前预售的房地产，应在该项房地产产权转移、销售收入实现的年度结转销售收入以及相应的工程成本费用，计算实际应纳税所得额和应纳所得税税额，并按该项房地产已预缴的所得税额计算应退补税额。
3.企业应在房地产销售开始日所属年度归集可售总成本费用，并按照总可售面积计算可售单位工程成本费用。企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则，根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
企业在进行汇算清缴申报时附送的查账报告中应披露可售总成本费用、总可售面积、以及可售单位工程成本费用的内容，依据和计算方法。
4.企业分期开发房地产项目的，在计算应纳税所得额时，应按照房地产销售开始的条件区分已完工项目和在建工程项目。对于达到房地产销售开始条件的已完工项目，按照实际取得的收入和相应的成本、费用计算年度应纳税所得额。对于未达到房地产销售开始条件的在建工程项目，当期所发生的与在建工程项目有关的成本费用不得在当年度应纳税所得额中扣除，同时企业预售在建工程项目房地产所取得的预售款，也不计入当年度应纳税所得额，应按照预缴企业所得税的方法缴纳企业所得税。企业在年度汇算清缴申报时附送的查账报告中应披露该部分房地产的预售情况、企业在建工程项目是否具备销售条件的情况、以及当期所发生的与在建工程项目有关的成本费用情况。
在建工程项目达到房地产销售开始条件后，与其他已完工项目合并计算应纳税所得额。
四、关于衔接问题
（一）我分局《关于对外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（京国税外通[2003]6号）的文件停止执行。我分局不再办理企业的建设期汇算事宜。企业应按照本文件以及国家税务总局和北京市国家税务局有关房地产企业的政策和管理要求执行。
（二）企业从2007年10月（申报期）起，按A类企业进行所得税申报。
（三）对在2006年12月31日前已符合房地产销售开始条件，但未取得房地产开发企业建设期汇算处理决定书的企业，应在2007年9月底前按照本文件的规定和2006年度我分局对外商投资企业汇算清缴申报工作的要求，报送销售开始日所属年度到2006年度的各年度汇算清缴申报表和资料。逾期不报，我分局将按照国家税务总局汇算清缴管理办法的规定进行处理。
特此通知，请依照执行。
附件：《外商投资房地产开发经营企业预售房地产收入清单》（略）
北京市国家税务局
二ΟΟ七年八月二十八日
