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房屋租赁业税收政策的问与答
2007-4-20
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  一、房产税的概念房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。从1986年10月1日起在全国开始实施。

  二、房产税的征收范围

  房产税是以房产为征税对象。房产税的征收范围为城市、县城、建制镇、工矿区。

  “房产”是以房屋形态表现的财产。所谓房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。对独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等,不属于房产,也就不征收房产税。但对一些与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道,及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等这些设备,虽不是房产,但属于房产的附属设备,并且一般不能与房屋分割,所以在征税时,这些附属设备也属于房产税的征税范围。

  三、房产税的纳税人

  房产税的纳税人是房产产权的所有人。产权属于全民所有的,以经营管理单位为纳税人。产权出典的,在出典期间,房产承典人为纳税人。房产承典人是指和房产产权所有人订立契约,支付一定的代价,取得一定时间内房产使用权的人。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,以房产代管人或使用人为纳税人。另外,纳税单位或个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由房产使用人代缴房产税。承租人使用房产,以支付修理费抵交房产租金的,仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

  四、出租房屋用于生产经营取得的收入,应依法申报缴纳哪些税费?

  出租房屋取得的收入,应依法申报缴纳以下税费:营业税、城市维护建设费、教育费附加、个人所得税、房产税、印花税、城镇土地使用税、城市房地产税。

  营业税:按照出租房屋取得的收入按5%的税率征收。

  城市维护建设税、教育费附加以缴纳的营业税稅额为计税依据分别按照7%、3%的税率征收(永登、榆中、皋兰三个县区城市维护建设税为5%)。

  个人所得税按照出租房屋取得的收入1%的征收率征收(个人出租)。单位出租房屋的,租金收入并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

  房产税:按照出租房屋取得的收入12%的税率征收。

  印花税:按照租赁金额0.1%的税率征收。

  企业所得税:按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》执行。

  城镇土地使用税:按照《兰州市城镇土地使用税额标准》计征。

  城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。

  纳税人实际占有的土地面积,是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认土地面积为准,尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地面积。

  城市房地产税:只限于对外商投资企业和外国企业以及外籍华人、华侨、港、澳、台以及外籍华人同胞征收,依房屋折余价格计征的,税率为1.2%,依房屋租金计征的,税率为18%。

  五、关于个人出租商住两用房应如何征税?

  根据财政部、国家税务总局财税[2000]125号《调整住房租赁市场税收政策的通知》及国家税务总局国税函[2002]74号《关于个人出租商住两用房征税问题的批复》文件规定:

  对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率征收,具体含义是:对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收,房产税暂按4%的税率征收,个人所得税按照出租房屋取得的收入1%的征收率征收。

  对于居民住房出租后用于生产经营的,其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收,房产税按12%的税率征收。个人所得税按照出租房屋取得的收入1%的征收率征收。

  月经营收入不足3000元,免征营业税。

  六、土地租赁应如何征税?

  土地租赁应按土地租赁收入5%缴纳营业税。

  城市维护建设税、教育费附加以缴纳的营业税稅额为计税依据分别按照7%、3%的税率征收。(永登、榆中、皋兰三个县区城市维护建设税为5%)。印花税按照租赁金额0.1%的税率征收。

  城镇土地使用税按照《兰州市城镇土地使用税额标准》计征。

  个人所得税按照土地租赁取得的收入1%的征收率征收(个人出租)。单位出租土地的,租金收入并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

  企业所得税按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》执行。

  七、关于房屋转租业务如何征收房产税?

  单位和个人出租房屋依照规定按租金收入征收房产税。对承租人租用房屋后二次或三次转租,其租金收入应与房屋所有人出租所取得的租金收入之差征收房产税。依据甘地税二(96)048号文件。

  八、房产税的课税对象

  房产税的课税对象是房产价值。房产价值有两种形式:房产余值、房租收入。出租房产的,以所得的房产租金收入为房产税的课税对象。

  九、房产税的税率

  以房产余值为课税对象计征房产税的,称从价计征,税率为1.2%;以房产租金收入为课税对象计征房产税的,称从租计征,税率为12%。

  十、房产税的纳税地点

  房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

  十一、城市房地产税概念

  是以城市的房屋和土地为征税对象,依照房价、地价或者租金,向产权人或承典人征收的一种财产税,城市房地产税只限于对外商投资企业和外国企业以及外籍华人、华侨、港、澳、台以及外籍华人同胞征收,依房屋折余价格计征的税率为1.2%,依房屋租金计征的,税率为18%。

  十二、关于城市、县城、建制镇、工矿区的解释

  城市是指经国务院批准设立的城市。县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。

  建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

  工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

  十三、关于城市、建制镇征税范围的解释

  城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城,不包括农村。

  建制镇的征税范围为镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村。

  十四、关于房产不在一地的纳税人,如何确定纳税地点?

  房产税暂行条例第九条规定,“房产税由房产所在地的税务机关征收。”房产不在一地的纳税人,应按房产的坐落地点、分别向房产所在地的税务机关交纳房产税。

  十五、关于个人所有的房产用于出租的,应否征收房产税?

  个人出租的房产,不分用途,均应征收房产税。

  十六、关于个人所有的出租房屋,是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产税租金收入计算缴纳房产税?

  根据房产税暂行规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。因此,个人出租房屋,应按房屋租金收入征税。

  十七、关于新建的房屋如何征税?

  纳税人自建的房屋,自建成之月起征收房产税。

  纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。

  十八、关于公园、名胜古迹附设的营业单位使用或出租的房产,应否征收房产税?

  公园、名胜古迹中附设的营业单位,如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产,应征收房产税。

  十九、关于房产出租,由承租人修理,不支付房租,应否征收房产税?

  承租人使用房产,以支付修理费抵交房产租金,仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。

  二十、关于纳税单位与免税单位共同使用的房屋,如何征收房产税?

  纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。

  二十一、无租使用其他单位房产是否缴纳房产税?

  根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(「86」财税地字第008号)第7条规定,纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。

  二十二、财政部国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税、房产税的通知(财税[2004]123号)

  1.自2004年8月1日起,对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税;此前已征税款不予退还,未征税款不再补征。

  2.暂免征收营业税、房产税的军队空余房产,在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》,以备查验。

  二十三、在什么情况下税务机关有权核定应纳税额?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:

  (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;

  (二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的;

  (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的;

  (五)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;

  (六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  二十四、纳税人未按照规定期限办理税务登记应如何处理?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第60条规定,纳税人未按照规定的期限申报办理税务登记、变更或注销登记的,由税务机关责令限期改正,可以处2000元以下的罚款;情节严重的,处2000元以上10000元以下的罚款。

  二十五、税务机关对未办理税务登记的纳税人怎样征税?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第37条的规定:

  对未按照规定办理税务登记的从事生产、经营的纳税人以及临时从事经营的纳税人,由税务机关核定其应纳税额,责令缴纳;不缴纳的,税务机关可以扣押其价值相当于应纳税款的商品、货物。

  扣押后缴纳应纳税款的,税务机关必须立即解除扣押,并归还所扣押的商品、货物;扣押后仍不缴纳应纳税款的,经县以上税务局(分局)局长批准,依法拍卖或者变卖所扣押的商品、货物,以拍卖或者变卖所得抵缴税款。

  二十六、纳税人不按期申报缴纳税款应如何处理?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第62条的规定,纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,由税务机关责令限期改正,可以处2000元以下的罚款;情节严重的,可以处2000元以上10000元以下的罚款。

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第32条的规定,纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

  二十七、纳税人不进行纳税申报应如何处理?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第64条的规定,纳税人不进行纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  二十八、纳税人不缴纳税款如何处理?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第68条的规定,纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款,经税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关除依照《税收征管法》第40条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外,可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  二十九、纳税人拒绝或阻挠税务机关检查如何处理?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第70条的规定纳税人、扣缴义务人逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查的,由税务机关责令改正,可以处10000元以下的罚款;情节严重的,处10000元以上50000万元以下的罚款。

  三十、什么是抗税?抗税应如何处理?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第67条的规定以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的,是抗税,除由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金外,依法追究刑事责任。情节轻微,未构成犯罪的,由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金,并处拒缴税款一倍以上五倍以下的罚款。

  三十一、在什么情况下税务机关可以采取税收保全措施?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第38条的规定,从事生产、经营的纳税人有逃避纳税义务行为的,可以在规定的纳税期之前,责令限期缴纳应纳税款;在限期内发现纳税人有明显的转移、隐匿其应纳税的商品、货物以及其他财产或者应纳税的收入的迹象的,税务机关可以责成纳税人提供纳税担保。如果纳税人不能提供纳税担保,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以采取下列税收保全措施:

  (一)书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构冻结纳税人的金额相当于应纳税款的存款;

  (二)扣押、查封纳税人的价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产。

  纳税人在规定的限期内缴纳税款的,税务机关必须立即解除税收保全措施;限期期满仍未缴纳税款的,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其冻结的存款中扣缴税款,或者依法拍卖或者变卖所扣押、查封的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款。

  三十二、在什么情况下税务机关可以采取税收强制执行措施?

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第40条的规定,从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款,纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以采取下列强制执行措施:

  (一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;

  (二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款。

                                兰州市地方税务局2007年4月2日

兰州市地方税务局


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